2026 종부세 합산배제 신고｜9월 30일·홈택스·상속주택 특례
2026년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고·신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택·주택신축용 토지나 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등을 보유했다면 해당 기간에 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 신고하거나 신청해야 합니다.
다만 지난해까지 이미 신고한 내용에 변동이 없다면 다시 신고할 필요가 없습니다. 소유권·면적·임대료·임대사업자 등록 상태 등이 바뀌었거나 적용 요건을 잃었다면 9월 30일까지 변동 또는 제외 신고를 해야 합니다.
먼저 확인할 핵심 내용
- 신고·신청 기간: 2026년 9월 16일~9월 30일
- 반영 시점: 2026년 11월 종부세 정기고지
- 신고 방법: 홈택스 또는 관할 세무서 서면 제출
- 재신고: 기존 신고 내용에 변동이 없으면 원칙적으로 불필요
- 변동 신고: 소유권·면적·등록말소·임대료 등 변경 시 필요
- 주의사항: 요건을 충족하지 못하면 경감세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있음
목차
2026년 신고 기간과 대상
국세청은 종부세 합산배제와 과세특례 적용이 예상되는 납세자에게 안내문을 발송했습니다. 안내문을 받지 않았더라도 법정 요건을 충족한다면 신고·신청할 수 있고, 안내문을 받았다고 해서 자동으로 혜택이 확정되는 것은 아닙니다.
| 구분 | 2026년 기준 |
|---|---|
| 신고·신청 기간 | 9월 16일~9월 30일 |
| 과세기준일 | 2026년 6월 1일 |
| 신고 방법 | 홈택스 또는 관할 세무서 서면 신고 |
| 반영 | 11월 종부세 정기고지에 반영 |
| 납부 기간 | 12월 1일~12월 15일 예정 |
종부세 적용 여부는 원칙적으로 6월 1일 현재의 소유·등록·이용 상태를 기준으로 판단합니다. 신고 마감일만 보고 9월 중 취득하거나 용도를 바꾼 부동산까지 모두 올해 특례 대상이 된다고 판단하면 안 됩니다.
합산배제와 과세특례 차이
합산배제와 과세특례는 모두 종부세 부담에 영향을 주지만 적용 방식이 다릅니다. 본인이 어떤 유형에 해당하는지 먼저 구분해야 올바른 신고서와 신청서를 선택할 수 있습니다.
| 구분 | 적용 방식 | 대표 대상 |
|---|---|---|
| 합산배제 | 요건을 갖춘 부동산을 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외 | 임대주택, 사원용주택, 기숙사, 주택신축용 토지 등 |
| 1세대 1주택 특례 | 특례주택을 함께 보유해도 1세대 1주택자 계산방식 적용 | 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부 공동명의주택 |
| 세율 적용 주택 수 특례 | 해당 주택을 중과세율 판단을 위한 주택 수에서 제외 | 소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소지역주택 등 |
특례를 신청한다고 해당 주택 자체가 모두 비과세되는 것은 아닙니다. 1세대 1주택 계산이나 세율 적용 주택 수에서 제외되는 방식이므로 실제 세액은 보유 부동산과 공시가격, 공제 및 세액공제 요건에 따라 달라집니다.
합산배제 대상 부동산
대표적인 합산배제 대상은 일정 요건을 충족한 임대주택과 사원용주택 등, 그리고 주택건설을 위해 취득한 토지입니다. 유형별로 면적·공시가격·등록·임대기간 등의 요건이 다르므로 부동산 종류만으로 대상 여부를 확정하면 안 됩니다.
- 임대주택: 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록, 의무임대기간, 임대료 증액 제한 등 유형별 요건을 충족해야 합니다.
- 사원용주택: 공시가격 또는 면적, 실제 사용자, 임대보증금 등의 요건을 확인해야 합니다.
- 기숙사·어린이집용 주택: 건축물 용도와 운영자·운영기간 등 별도 요건이 적용됩니다.
- 멸실예정주택: 주택건설을 위해 취득하고 정해진 기간 안에 멸실하는 등의 요건이 필요합니다.
- 주택신축용 토지: 취득 주체와 취득 목적, 사업계획 승인기한을 충족해야 합니다.
임대주택은 등록 시점과 유형에 따라 인정 범위가 달라질 수 있습니다. 특히 모든 임대주택이나 아파트가 자동으로 합산배제되는 것은 아니므로 홈택스의 ‘임대주택 합산배제 자가진단’과 국세청 유형별 요건을 함께 확인해야 합니다.
상속주택·일시적 2주택 특례
일시적 2주택이나 상속주택 등을 보유한 사람이 과세특례를 신청하면 종부세를 계산할 때 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다. 이 경우 기본공제 12억 원과 연령·보유기간에 따른 세액공제를 요건에 따라 적용받을 수 있습니다.
| 유형 | 주요 확인 기준 |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 기존 주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 취득하고 신규 주택 취득일부터 3년 이내 기존 주택 양도 |
| 상속주택 | 상속개시일부터 5년 미경과, 상속지분 40% 이하 또는 상속지분 공시가격 기준 등 확인 |
| 지방 저가주택 | 공시가격 4억 원 이하이고 수도권 밖의 법정 지역요건 충족 여부 확인 |
| 부부 공동명의 1주택 | 부부만 해당 주택을 공동 소유하고 부부 모두 거주자인지 확인 |
상속주택은 6월 1일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 5년이 지났더라도 상속지분이 40% 이하 또는 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원 이하인 경우 등이 특례 대상에 포함될 수 있습니다. 수도권 밖 상속주택의 공시가격 기준은 3억 원 이하입니다.
2026년에는 공동명의 1주택 특례 신청 시 지분이 더 많은 사람으로 납세의무자를 정해야 했던 종전 방식과 달리, 부부가 합의하여 납세의무자를 정해 신청할 수 있습니다.
상속 절차 중이라면 고인 명의 계좌·보험·카드 거래가 언제 차단되는지도 함께 확인해야 합니다.
사망신고 후 금융거래 처리 순서 확인세율 적용 주택 수 제외 특례
소형 신축주택이나 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소지역주택 등은 요건을 충족하고 신청하면 종부세 세율을 적용하기 위한 주택 수 계산에서 제외될 수 있습니다.
- 소형 신축주택: 전용면적·취득가액·준공 및 취득기간·주택 유형 등의 요건을 모두 확인해야 합니다.
- 지방 준공 후 미분양주택: 비수도권 소재 여부, 면적·취득가액·취득기간과 미분양 확인 절차를 확인해야 합니다.
- 인구감소지역주택: 공시가격과 법정 지역, 기존 보유주택과 동일 시·군·구인지 등을 확인해야 합니다.
- 인구감소관심지역주택: 비수도권 대상 지역과 공시가격 등 별도 기준을 확인해야 합니다.
주택 수에서 제외된다는 표현은 해당 주택이 종부세 과세대상에서 완전히 빠진다는 뜻과 다릅니다. 중과세율 적용 여부를 판단할 때의 주택 수 계산에서 제외되는 특례이므로 합산배제와 혼동하지 않아야 합니다.
홈택스 신고방법
홈택스에서는 과세물건 미리채움, 임대주택 합산배제 자가진단, 종부세 모의계산과 유형별 신청화면을 이용할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스에 공동·금융인증서 또는 간편인증으로 로그인합니다.
- 화면 하단의 세무 업무 가이드맵(Map)을 선택합니다.
- 종합부동산세 메뉴로 이동합니다.
- 합산배제 신고 또는 본인에게 해당하는 과세특례 신청 메뉴를 선택합니다.
- 미리채움 자료와 실제 보유·등록 내용을 비교합니다.
- 누락되거나 사실과 다른 항목을 수정하고 필요한 증빙자료를 첨부합니다.
- 제출 후 접수증과 신고서 사본을 저장합니다.
서면 신고를 선택하는 경우에는 유형에 맞는 신고서나 신청서를 작성해 관할 세무서에 제출해야 합니다. 합산배제 주택·토지, 부부 공동명의, 일시적 2주택, 주택 수 제외 특례는 사용하는 서식이 서로 다릅니다.
주택담보대출을 함께 보유하고 있다면 종부세와 별도로 월 원리금 및 가계부채 부담을 점검하세요.
대출이자와 월 납입액 계산하기지난해 신고자는 다시 신청해야 하나
지난해까지 합산배제 또는 과세특례를 신고·신청했고 해당 내용에 변동이 없다면 원칙적으로 다시 제출하지 않아도 계속 적용됩니다. 다만 아래와 같은 변동이 생겼다면 신고기간에 변경 내용을 반영해야 합니다.
- 부동산 소유권이나 지분이 변경된 경우
- 주택 면적 또는 용도가 변경된 경우
- 임대사업자 등록이 말소되거나 재등록된 경우
- 임대료 또는 임대보증금이 변경된 경우
- 의무임대기간이나 임대료 증액 제한을 지키지 못한 경우
- 일시적 2주택의 기존 주택 처분기한 등 특례 요건이 바뀐 경우
- 공동명의 특례의 납세의무자를 변경하려는 경우
기존 합산배제 대상이 더 이상 요건을 충족하지 못한다면 단순히 신고하지 않는 것이 아니라 대상에서 제외하는 변동 신고가 필요합니다.
9월 30일까지 임대사업자 등록하는 경우
2026년 6월 1일 현재 실제로 주택을 임대하고 있었지만 임대사업자 등록을 하지 못했다면, 9월 30일까지 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록을 모두 마치고 나머지 공시가격·주택 유형·임대기간 등의 요건을 충족하는 경우 합산배제를 적용받을 수 있습니다.
이 규정은 9월 30일까지 등록하기만 하면 모든 임대주택에 자동 적용된다는 뜻이 아닙니다. 과세기준일 현재 실제 임대 여부와 주택 유형별 요건을 함께 충족해야 합니다.
등록은 렌트홈이나 관할 시·군·구청에서 진행할 수 있습니다. 렌트홈 신청 과정에서 ‘국세청 사업자 신고’에 동의하면 세무서 주택임대업 사업자등록을 함께 처리할 수 있는지 확인할 수 있습니다.
신고 전 주의사항
합산배제 요건을 잘못 판단하면 추징될 수 있습니다
합산배제를 적용받은 뒤 의무임대기간이나 임대료 증액 제한 등 법정 요건을 지키지 못하면 경감받은 종부세와 이자상당가산액을 추가로 납부할 수 있습니다. 임대료 증액 제한을 위반한 임대주택은 해당 연도와 다음 연도까지 합산배제 대상에서 제외될 수 있습니다.
- 국세청 안내문은 신청 가능성을 알리는 자료이며 최종 적용을 보장하지 않습니다.
- 홈택스 미리채움 내용과 실제 등기·등록·임대 상태가 일치하는지 확인합니다.
- 상속일, 취득일, 공시가격, 전용면적과 지분율을 기준일에 맞춰 확인합니다.
- 양도소득세의 1세대 1주택 규정과 종부세 특례 기준을 동일하게 적용하면 안 됩니다.
- 여러 유형에 동시에 해당하거나 사실관계가 복잡하면 국세상담센터 126 또는 세무전문가에게 확인합니다.
자주 묻는 질문
안내문을 받지 못하면 신청할 수 없나요?
아닙니다. 안내문을 받지 않았더라도 법정 요건을 충족한다면 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 신고·신청할 수 있습니다. 반대로 안내문을 받았더라도 실제 요건을 충족하지 않으면 적용되지 않을 수 있습니다.
지난해 신청했고 아무것도 바뀌지 않았다면 다시 해야 하나요?
기존 신고·신청 내용에 변동이 없다면 원칙적으로 다시 제출하지 않아도 됩니다. 소유권, 면적, 임대료, 등록말소 등 변동이 있다면 변경 내용을 신고해야 합니다.
상속주택을 여러 채 상속받아도 특례를 신청할 수 있나요?
여러 상속주택을 보유하더라도 각각 법정 요건을 충족하면 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 상속개시일, 지분율과 지분에 해당하는 공시가격을 주택별로 확인해야 합니다.
일시적 2주택은 언제까지 기존 주택을 팔아야 하나요?
종부세 일시적 2주택 특례는 신규 주택 취득일부터 3년 이내 기존 주택을 양도하는 요건을 확인해야 합니다. 양도소득세의 일시적 2주택 요건과는 차이가 있으므로 별도로 판단해야 합니다.
신고하면 종부세가 무조건 줄어드나요?
아닙니다. 합산배제나 과세특례의 법정 요건을 충족해야 하며, 실제 세액은 보유 부동산의 공시가격과 공제·세액공제 요건에 따라 달라집니다. 홈택스 모의계산 결과도 실제 고지액과 차이가 날 수 있습니다.
9월 30일이 지나면 신청할 수 없나요?
합산배제와 과세특례의 정기 신고·신청 기간은 9월 30일까지입니다. 기한을 놓쳤다면 임의로 적용된다고 판단하지 말고 관할 세무서나 국세상담센터 126에 정정·구제 가능 절차를 확인해야 합니다.
공식 출처
이 글은 2026년 9월 16일 기준 국세청 공식 자료를 바탕으로 작성했습니다. 개별 부동산의 적용 여부와 예상 세액은 소유·등록·임대 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
